مردم خانه‌های زیر 100 متر می‌خواهند، سوداگران خانه‌های بزرگ می‌سازند

گروه اقتصادی، انصاف نیوز: دکتر غزال راهب هم به لحاظ تسلط بر مباحث تئوریک و هم به دلیل تجربه‌اندوزی مستمر در حوزه مسکن و شهرسازی، یکی از برجسته ترین کارشناسان کشور در این حوزه مهم و راهبردی است. با او درباره چالش‌های اصلی مسکن در کشور گفت‌وگو کردیم تا برای این پرسش پاسخی بیابیم که چرا با وجود تجهیز منابع سنگین دولتی از سویی و وجود بخش خصوصی قابل اعتنا از سوی دیگر، مساله مسکن در ایران حل نمی‌شود؟ خانم راهب معتقد است ضعف حکم‌رانی و تنظیم‌گری باعث هدررفت منابع و رونق سوداگری مسکن شده است.

به نظر شما اصلی‌ترین مساله کشور در حوزه مسکن چیست؟

اگر از بعد کلان بخواهم به پرسش شما پاسخ بدهم باید بگویم اولین مساله در تولید مسکن، به نظر من مقیاس آمایشی است. به این معنا که توسعه در کشور ما، در نقاط خاصی متمرکز شده و بنابراین امکانات به شکل هم‌گن توزیع نشده است. توسعه ناهم‌گن، انباشت سرمایه در نقاط خاص را در پی داشته، جمعیت در این نقاط متمرکز شده و بنابراین نیاز فزاینده مسکن به وجود آمده است. اگر نگاه آمایش سرزمینی وجود می‌داشت، امکانات به تناسب ظرفیت هر منطقه توزیع می‌شد و ما شاهد انباشت سرمایه در برخی کلان‌شهرها نبودیم.

یکی از ویژگی‌های توسعه نامتوازن این است که مناطق برخوردار به محل انباشت سرمایه و گردش پول تبدیل می‌شوند. در چنین شرایطی، مسکن به یکی از ابزارهای حفظ ارزش پول تبدیل می‌شود و بنابراین زمین و مسکن وارد مباحث مرتبط با سوداگری می‌شود. برای جلوگیری از این اتفاقات، معمولا چنین توصیه می‌شود که با توسعه متوازن یا توزیع هم‌گن امکانات، تقاضای مسکن مدیریت شود. به عبارت دیگر، تقاضای مسکن در سراسر کشور توزیع شود تا از فشار تقاضا در برخی نقاط خاص کاسته شود.

اهمیت مباحث آمایشی در این است که به ظرفیت‌های سرزمینی توجه زیادی می‌کند و تاکید دارد که امکانات متناسب با این ظرفیت‌ها توزیع شود. نخستین دستاورد عمل بر چنین مبنایی هم حفظ محیط زیست است چون دیگر مجبور نیستیم از منابع طبیعی بهره‌برداری بیش از ظرفیت داشته باشیم. به نظر من این بحث به‌خصوص در شرایط کنونی ایران، خیلی اهمیت دارد و توجه ویژه و بسیار بیشتری را می‌طلبد. الان ما در بسیاری از شهرهای‌مان با مشکل کمبود یا آلودگی منابع آب، خاک و هوا مواجه هستیم.

نگاه آمایشی، توزیع اعتبارات عمومی در کشور را منطقی و از محیط زیست صیانت می‌کند اما در فقدان چنین نگاهی، مجبوریم تقاضامحور عمل کنیم. یعنی توسعه، متوازن نبوده و بنابراین چند کلان‌شهر به وجود آمده که سرمایه و جمعیت را در خود جای داده است. این جمعیت هم روز به روز افزایش می‌یابد و ما برای پاسخ به تقاضا، دائما شهرها را بزرگ کرده‌ایم. خب، نخستین پرسشی که مطرح می‌شود این است که تا کی و کجا قرار است این شهر بزرگ شود؟

در علم شهرسازی، ما مبحثی به نام اندازه شهر داریم. در این مبحث، بر اساس موازین علمی گفته می‌شود که هر شهری اندازه و حد مشخصی دارد که عدم التزام به آن، تبعات بسیار گسترده‌ای دارد. این تبعات و آسیب‌ها فقط به محیط زیست محدود نیست و طیف گسترده‌ای از مشکلات اجتماعی و اقتصادی و حتی امنیتی را در پی دارد.

راه حلی که دولت‌ها داشته‌اند این بوده که بروند در اطراف شهرهای بزرگ، شهرک‌های کوچک‌تر بسازند و شهرهای جدید به وجود بیاورند.

شهرک‌سازی هم تابع همان موازین علمی‌‌ست که درباره اندازه و حد و حدود شهر مطرح می‌شود. شهرک‌سازی، شهرهای اقماری یا مجموعه‌های شهری جدید، تعریف و کارکردهای خاص خود را دارند که بحث بسیار مفصلی است. خیلی خلاصه و در حد یک جمله، بحث این است که نمی‌توان تا هر کجا که جغرافیای سرزمین اجازه داد، شهر را بزرگ کرد. عینی‌ترین مثال در این مورد، شهر تهران است. بالاخره ما باید به این پرسش جواب بدهیم که گسترش شهر تهران تا کجا ادامه خواهد داشت و کی متوقف خواهد شد؟

چرا این شهرها که بالاخره ساخته شده، نتوانسته مشکل مسکن را حل کند؟

ما مفهومی به نام «حق سکونت» داریم که اتفاقا در قانون اساسی کشور هم به رسمیت شناخته شده است. قانون اساسی می‌گوید دولت موظف است برای تامین مسکن اقشار نیازمند و کارگران اقدام کند. خب در همه سال‌های پس از انقلاب هم دولت‌ها برای این کار اقداماتی کرده‌اند اما به نظر من، یکی از مشکلاتی که باعث کم‌اثر شدن تلاش دولت‌ها شده است، تعاریف ناکافی یا ناشفاف از واجدین شرایط است. ما این حق را چگونه تعریف کرده‌ایم؟ در قوانین ما گفته شده اگر کسی فاقد مسکن باشد یا 5 سال در یک منطقه سکونت داشته باشد، مشمول دریافت مسکن دولتی می‌شود. این تعریف خیلی ساده و سردستی است اما وقتی بحث استفاده از امکانات عمومی و سوبسیدهای دولتی به میان می‌آید، نیاز به چارچوب‌های محکم‌تری برای شناسایی واجدین شرایط داریم. این حق باید به لحاظ حقوقی، اجتماعی و انسانی دقیقا تعریف شود تا مسکنی که دولت از منابع عمومی ساخته‌است، دقیقا به هدف اصابت کند.

به نظر می‌رسد حق استفاده از امتیازات مسكن در یك شهر مشخص باید به یكی از گروه‌های زیر اعطا شود: كسانی كه تا به امروز در توسعه شهر، كه در واقع زمینه‌ساز افزایش قیمت در آن شهر بوده، نقش داشته‌اند، اما درآمدشان كفاف تأمین مسكن را نمی‌دهد. به عبارت دیگر، باید به کسانی كمك شود که خودشان در ایجاد ارزش افزوده برای شهر سهیم بوده‌اند اما دیگر توان مالی خرید مسکن را ندارد. این افراد باید حمایت شوند تا بتوانند در زمره گروه استطاعت‌پذیر مسكن قرار گیرند.

گروه دیگر كسانی هستند كه هنوز فرصت و زمینه استفاده از توان و تخصص‌شان برای آبادی شهر خود و یا شهری كه علاقمندند شهروند آن باشند، به دلیل كمبود فرصت‌های اشتغال و یا تازه كار بودن ایجاد نشده است. بنابراین دولت‌ها در راستای حمایت از شهروندان و فراهم آوردن زمینه‌های توسعه، به نحوی توان و تخصص آن‌ها را پیش‌خرید می‌كنند و این افراد باید با سازو كارهای تعریف شده و روشن، متعهد به ارائه خدمات به شهری كه از منابع آن بهره برده‌اند، باشند. نظیر فرصتی كه با آموزش رایگان دانشگاهی در اختیار دانشجویان قرار می گیرد. همچنین كسانی كه از ناتوانی‌های جسمی و یا ذهنی رنج می‌برند، باید در زمره افراد حمایت‌شونده قرار بگیرند.

نکته مهم این است که باید دید چه ساز و كار درستی برای انتخاب این افراد و برنامه‌ریزی برای تخصیص منابع در این جهت می‌تواند در دستور کار قرار بگیرد. آیا می توان با چند شاخص كمی یكسان، مشتمل بر پنج سال سابقه سكونت، بررسی وضعیت فرم موسوم به «ج» و داشتن آورده اولیه اعتباری و تعداد فرزند، افراد را مشمول برخورداری از این امتیازات عمومی كرد و نظام برنامه ریزی شهر را براساس آن شكل داد و یا می‌توان به دادن تسهیلات به تعاونی‌های سازمان‌ها و نهادهای رسمی بسنده كرد؟ با سازوکارهای فعلی، حقوق دو دسته مورد غفلت قرار می گیرد: نخست شهروندانی كه در هیچ یك از شاخص‌های فوق قرار نمی گیرند و جزو اقشار ضعیف و بعضا فاقد شغل هستند كه در دهك یك و دو جایابی می‌شوند. این گروه كه مخاطب اصلی دولت‌ها هستند، به دلیل نداشتن سرمایه اولیه و بانک‌پذیر نبودن، مخاطب این طرح قرار نمی‌گیرند. از طرف دیگر برنامه روشنی برای ورود نهادهای حمایتی نظیر سازمان بهزیستی و كمیته امداد جهت استفاده از امتیازات این طرح پیش‌بینی نشده و عملا این گروه در برنامه‌هایی مانند مسكن مهر و برنامه‌های مسكن حمایتی متعاقب آن مورد توجه قرار نگرفته‌اند. دسته دوم هم سایر شهروندان هستند که با كاهش سرانه‌های خدماتی حاصل از توسعه‌ای فزاینده كه به سمت گروه هدف گسیل نشده ودولت به عنوان امین مردم در تخصیص منابع عمومی باید در این مورد به سایر شهروندان پاسخ‌گو باشد.

متاسفانه گزارش‌های متعددی از اصابت‌نکردن مسکن‌های دولتی به گروه‌های هدف وجود دارد که تجربه‌های شخصی ما را هم تایید می‌کند. من چند بار با این پدیده مواجه شده‌ام که در شهرها کوچک، به‌خصوص شهرهایی که فرهنگ بومی خود را تا حدود زیادی حفظ کرده‌اند، اهالی شهر می‌کوشند تقاضای مسکن را با تراکم بیشتر پاسخ دهند. این در حالی بوده که حریم همین شهرها در حال افزایش بوده است. من بارها مشاهده کرده‌ام که اهالی شهر می‌گویند آن بخش را دولت دارد می‌سازد و به ما ربطی ندارد! یعنی با این‌که محدوده شهر بزرگ شده و دولت در حال ساخت مسکن در آن زمین‌های اضافه‌شده به شهر بوده، اهالی قدیمی شهر حاضر نمی‌شوند به آن منطقه بروند و آن منطقه را جزئی از شهر خود نمی‌دانند. شما این پدیده را به‌خصوص در مورد مسکن مهر به وضوح می‌توانید مشاهده کنید. معنایش این است که برنامه‌های دولت برای ساخت مسکن نتوانسته با اهالی شهر پیوند برقرار کند. اگر حق شهروندی و حق سکونت به رسمیت شناخته می‌شد، مردم در برنامه‌ریزی مشارکت می‌کردند و دولت هم بهتر می‌توانست امکانات خود را به در اختیار واجدین شرایط بگذارد. وقتی آن پیوند برقرار نیست یا ضعیف است، زمین به شهر اضافه می‌شود اما هیچ وقت جزئی از شهر نمی‌شود و بنابراین به محلی برای سرمایه‌گذاری یا اقامت دیگران تبدیل می‌شود. همان‌طور که قبلا هم اشاره کردم، این «دیگری» بودن و در «حاشیه» بودن هم تبعات بی‌شماری دارد.

به نظرم برای شناسایی کسانی که واقعا حق سکونت در یک شهر را دارند، به تعریف‌ها و شاخص‌های متنوع‌تر و با کیفیت‌تری نیاز داریم که برگرفته از ویژگی‌های فرهنگی و اجتماعی همان شهر یا منطقه‌ باشد. همان طور که اشاره کردم، خیلی از مسکن‌هایی که دولت ساخته است، به ویژه در شهرهای کوچک، نتوانسته با بافت شهری ارتباط برقرار کند و حالت حاشیه‌ای پیدا کرده است. ضمن این‌که در خیلی از موارد، هم در طرح مسکن مهر و هم در اقدام ملی مسکن، توجه لازم به نیاز واقعی شهرها نشد.

یعنی بدون توجه به نیاز هر شهر، یک تعدا واحد مسکونی ساخته شده است؟

متاسفانه بله! ما در احصای نیاز واقعی ساکنان شهرها به مسکن جدید ضعف داریم و مطالعه جدی و عمیقی در این رابطه نداریم که هر یک از شهرهای‌مان در یک افق مثلا ده ساله به چند واحد مسکونی جدید نیاز دارند.

برگردیم به بحث مسائل کلان سیاست‌گذاری در حوزه مسکن. تا این‌جا اثرات فقدان نگاه آمایشی را برشمردید. مساله دیگر این حوزه چیست؟

یکی دیگر از مشکلات سیاست‌گذاری مسکن، استفاده از یک نسخه واحد برای کل کشور است. ما می‌گوییم دولت وظیفه دارد مردم را صاحب مسکن کند اما الزامی وجود ندارد که این وظیفه را حتما در قالب ساخت و ساز به انجام برساند. در برخی مناطق و شهرها، هنوز قیمت زمین به آن حد نرسیده که مردم بدون دخالت دولت اصلا امکان ساخت مسکن را نداشته باشند. در این مناطق، دولت می‌تواند از طریق دیگری به خانه‌دار شدن مردم کمک کند. برای مثال فرض کنید بجای صرف بودجه در تملک زمین و ساخت مسکن، می‌شود بودجه را به مصرف اشتغال‌زایی رساند تا استطاعت‌پذیری افراد افزایش یابد. در خیلی از مناطق کشور، افراد با داشتن شغل پایدار می‌توانند هزینه‌های خرید یا ساخت مسکن را متقبل شوند. در مناطقی ممکن است سیاست وام‌دهی کمک بیشتری به افزایش عرضه خانه کند و… به هر حال با توجه به تنوع اقلیمی و بافت و ساختار شهرهای ما، روش‌های متنوعی را می‌توان پیش گرفت که به احتمال قریب به یقین کارایی بسیار بیشتری از اجرای یک نسخه واحد برای سراسر کشور خواهد داشت.

این‌جا مفهومی به نام حکم‌روایی محلی موضوعیت پیدا می‌کند. می‌شود حکم‌روایی محلی را به ماشین آمار تقلیل داد و از او خواست که فقط تعداد واحد مسکونی مورد نیازش را اعلام کند اما یک راه دیگر این است که از حکم‌رانان محلی خواسته شود راه و روش تامین مسکن در آن منطقه را پیشنهاد دهند. در این روش، بسیاری از هزینه‌ها به دلیل مشارکت جامعه محلی در طراحی و برنامه ریزی و اجرا کاهش می‌یابد و بار دولت سبک‌تر می‌شود.

در هر شرایطی، بالاخره یک تعداد واحد مسکونی را دولت می‌سازد و تحویل می‌دهد اما باز هم مشکل حل نمی‌شود. چرا؟

جواب این سوال شما به چالش دیگری در حوزه مسکن مربوط می‌شود که همان پرسش معمول در اقتصاد کلان است و بارها با آن مواجه شده‌ایم. آیا دولت باید مسکن بسازد یا بهتر است سیاست‌گذار و تنظیم‌گر باشد؟ تجربه ایران و اغلب کشورهایی که من مطالعه کردم، نشان می‌دهد دولت مسکن‌ساز خوبی نیست. آمارها هم این گزاره را تایید می‌کند. ما سالانه بین 800 هزار تا یک میلون واحد مسکونی جدید نیاز داریم که شامل نیاز انباشته مسکن برای کسانی است که یا خانه ندارند یا یک واحد مسکونی بیشتر از یک خانوار را در خود جای داده. به علاوه، خانوارهای جدیدی که در اثر افزایش جمعیت و ازدواج به وجود می‌آیند و هم‌چنین بافت فرسوده، در شهر و روستا، مجموع نیاز ما به مسکن را تشکیل می‌دهند. اگر این آمار را خرد کنیم، سالانه حدود 460 هزار واحد مسکونی جدید شهری نیاز داریم. در حال حاضر که وضعیت اقتصادی هم چندان تعریفی ندارد، بخش خصوصی ما حدود 400 هزار واحد مسکونی در سال می‌سازد اما نکته مهم این است که عرضه و تقاضا نقطه تلاقی ندارند.

یعنی عرضه مسکن مستقل از تقاضای آن بوده است؟

بله. طبق آمارها، 64 درصد خانه‌هایی که توسط بخش خصوصی ساخته شده است، بیشتر از 100 متر مربع مساحت داشته در حالی که 68 درصد تقاضای موثر برای خانه‌های کوچک‌تر از 100 متر مربع بوده است. پس بخش خصوصی دارد کار خودش را می‌کند اما نتوانسته به تقاضای موثر پاسخ دهد.

این‌که تاکید می‌کنم دولت باید نقش تنظیم‌گری در حوزه مسکن را جدی‌تر بگیرد، ناظر به همین موضوع است. دولت بجای آن‌که خودش را گرفتار ساخت مسکن کند، می‌تواند بازار را به گونه‌ای تنظیم کند که فعالیت بخش خصوصی، حجم بیشتری از نیاز به مسکن را پاسخ بدهد. الان تولید عددی بخش خصوصی می‌تواند نیاز کشور به خانه های جدید را تا حدود زیادی پاسخ گوید اما مساله این است که این تولید، تقاضای موثر را پوشش نمی‌دهد.

اگر دولت وارد این حوزه شود، نمی‌گوییم در کار بخش خصوصی دخالت کرده است؟

دولت می‌تواند با ابزارهای تشویقی یا بازدارنده، بخش خصوصی را از سوداگری به سمت پوشش نیازها سوق دهد. در واقع اگر وظیفه‌ای برای دولت قائل باشیم، همین است که سرنوشت سرپناه مردم را به سوداگری‌های بازار نسپارد.

وقتی تقریبا دو سوم خانه‌هایی که بخش خصوصی می‌سازد عملا نیاز مسکن را پاسخ نمی‌گوید، یعنی مسکن به کالایی برای حفظ ارزش پول تبدیل شده است. دولت به هر حال ابزارهایی دارد که بتواند مانع این حجم از سوداگری در حوزه مسکن شود یا حداقل از شدت آن بکاهد.

می‌توانیم بگوییم دولت به وظایف حاکمیتی‌اش در حوزه مسکن درست عمل نکرده است؟

می‌توانیم بگوییم دولت نتوانسته به شکل موثر بازار مسکن را مدیریت و بخش خصوصی را هدایت کند. طبق مطالعات طرح جامع مسکن در فاصله 84 تا 94، تقاضای موثر کمتر از 50 متر مربع، 29 درصد و تقاضای موثر برای خانه‌های 50 تا 100 متر مربعی، 39 درصد بوده. همان‌طور که عرض کردم 68 درصد تقاضا برای واحدهای کمتر از 100 متر مربعی است. نکته جالب دیگر این است که متوسط زیربنا در فاصله 1393 تا 1398، افزایش پیدا کرده و از 136 متر مربع به 180 متر مربع رسیده است. این یعنی بازار راه خودش را می‌رود. آمارها می‌گوید بخش خصوصی کاملا مستقل از دولت عمل کرده و دهک‌های پردرآمد را هدف گرفته است.

نمای کلی بازار مسکن این‌گونه است که بخش خصوصی تقریبا به تعداد مورد نیاز کشور، خانه جدید می‌سازد اما حدود دو سوم مسکنی که عرضه می‌کند بدون تقاضا می‌ماند. بنابراین ما با این پدیده به‌خصوص در کلان شهرها مواجه می‌شویم که از یک‌سو تعداد خانه‌های خالی و بدون مشتری بسیار زیاد است و از سوی دیگر، تقاضا برای مسکن متناسب با امکانات دهک‌های پایین و میانی انباشته می‌شود.

ارزیابی شما از سیاست‌های مسکن برای دو دهک کم‌درآمد جامعه چیست؟

دولت‌ها در همه دنیا برای تامین مسکن اقشار بسیار کم‌درآمد در بازار دخالت می‌کنند اما اغلب با الگوی مسکن استیجاری. خانه در مالکیت دولت است و برای مدت معین در اختیار خانوارهای کم‌درآمد قرار می‌گیرد تا توانمند شوند. ما متاسفانه این الگو را اجرا نمی‌کنیم. ایده اولیه‌ برای مسکن مهر این بود که سنددار نشوند و به عنوان مسکن ارزان در اختیار کسانی قرار بگیرند که فاقد مسکن هستند اما آن ایده اجرا نشد. طرح‌های مسکن استیجاری در کشور به طور کلی موفق نبوده و شکست خورده است.

ایده خانه‌های سازمانی هم الان در حال تغییر و تبدیل است و طرح‌های جدی‌ای در دولت دنبال می‌شود که خانه‌های سازمانی به فروش برسد. در حالی‌که خانه‌های سازمانی با منابع و اعتبارات عمومی ساخته شده و متعلق به همه مردم است. با این هدف هم ساخته شده بودند که هزینه مسکن را برای عده‌ای از مردم کاهش دهند تا به لحاظ اقتصادی توانمند شوند.  به هر حال به نظر من این‌که از یک‌سو تاکید می‌شود که برای اقشار آسیب‌پذیر مسکن استیجاری ساخته شود و از سوی دیگر خانه‌های سازمانی به بهانه هزینه‌زا بودن فروخته شود، نوعی تناقض را تداعی می‌کند. ضمن این‌که هم طرح مسکن مهر و هم طرح مسکن اجتماعی و هم طرح اخیر که اقدام ملی مسکن نامیده شده، هیچ‌کدام خانه‌دار کردن دهک‌های یک و دو را که وظیفه اصلی دولت است، هدف‌گذاری نکرده‌اند. به عبارت دیگر، نوع فراخوان و مشارکت‌طلبی از مردم، نشان می‌دهد بیشتر تامین مسکن دهک‌های میانی مد نظر بوده است.

هنگامی که طرح مسکن مهر کلید خورد، دولت وقت خیلی روی این مساله مانور داد که قیمت زمین را از مسکن حذف کرده و آن را به عنوان دستاورد خود مطرح می‌کرد اما این اتفاق عملا نیفتاد. چرا؟

یکی از بزرگ‌ترین و اصلی‌ترین مسائل ما همین ناکامی دولت در استحصال زمین‌های درون شهرها بوده است و چون در این زمینه ناکام بوده‌اند، افزودن به حریم شهرها در دستور کار قرار گرفته است. به نظر من حل این مشکل، یک اراده فراقوه‌ای را می‌طلبد. در بسیاری از شهرهای دنیا، اگر زمینی در محدوده شهر بیش از 5 سال بایر یا بدون استفاده بماند، سلب مالکیت می‌شود. سیاست‌هایی از این دست کمک می‌کند بجای بزرگ‌کردن شهر، زمین‌های موجود مورد استفاده قرار بگیرد که هزینه‌های به مراتب کمتری خواهد داشت.

بحث بافت فرسوده هم در همین قالب قابل اعتنا می‌شود. طرح‌های موجود برای بهره‌برداری از بافت‌های فرسوده، انگیزه کافی را برای ساکنان یا صاحبان آن ایجاد نمی‌کند در حالی‌که بافت فرسوده می‌تواند به فرصتی برای شهرها تبدیل شود. من فکر می‌کنم اگر در حکم‌رانی مسکن تجدید نظر کنیم، در بسیاری از شهرهای موجود می‌توانیم از فرصت‌های درون شهر استفاده کنیم و نیاز نیست که با صرف زمان و هزینه‌های گزاف مادی و معنوی، دائما شهرها را بزرگ کنیم.

در زمینه مسکن مهر، افزایش قیمت تمام‌شده مسکن به سبب تورم ایجاد شده، در عمل نتوانست پاسخ‌گوی بخش عمده‌ای از مخاطبین باشد و یکی از راهکارهایی که دولت به منظور تأمین هزینه اتمام پروژه، به‌خصوص پروژه‌هایی که هنوز پایان نیافته و یا واگذار نشده بود اتخاذ کرد، ارائه سند ملکی، برخلاف رویکرد اولیه در حذف قیمت زمین) به عنوان مشوقی برای تمایل مردم به سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها بود. این فرایند مغایر با حذف قیمت زمین و اجاره 99 ساله بود که در ابتدا در برنامه مسکن مهر ذکر شده بود.

انتهای پیام