بازار اجاره بها و نابسامانی عجیب
آرمان ملي نوشت: بازار مسکن به اوج تنش‌هاي خود رسيده به گونه‌اي‌که هم اکنون در معاملات اين حوزه قيمت‌ها به‌طور روزانه و بر مبناي تغييرات نرخ ارز تعيين مي‌شود در اين بين تنش‌ها در بازار اجاره بها نيز با روندي مشابه در حال تغيير بوده به گونه‌اي‌که در حال حاضر در جنوبي‌ترين محله‌هاي شهر تهران امکان رهن با کمتر از 350 ميليون تومان وجود ندارد و سودجويي برخي مالکان و به‌همراه يکه تازي بنگاه‌ها مزيدي بر علت شده تا حرکت مستاجران به سمت شهرهاي حاشيه‌اي با شدت بيشتري همراه شود. حال با افزايش تنش‌ها دولت بازهم با تعيين بسته‌اي جديد خروج اجاره از بحران که به گفته وزير راه و شهرسازي به رئيس‌جمهور تقديم شده سعي دارد تا حرکتي اساسي به جاي مسکن‌هاي موقتي انجام دهد، موضوعي که به اعتقاد کارشناسان اساسا آنچه در طول ساليان اخير به ويژه شرايط کنوني به التهابات بازار مسکن دامن زده همين تصميماتي است که خود التهاب ساز بوده است، به گفته کارشناسان در شرايطي که قيمت کالاهاي اساسي تغيير کرده و در يک ماه گذشته ميانگين رشد قيمت 50 درصدي در اکثر کالاها رقم خورده طبيعي است که بازار اجاره نيز به تبعيت از اين قيمت‌ها افزايش يابد و در اين بين مالکاني هم هستند که به‌طور آزادانه با حمايت بنگاه‌ها به يکه تازي بپردازند به اعتقاد تحليلگران تنها راه کنترل بازار اجاره افزايش عرضه و کنترل نرخ تورم است اين در حاليست که تجربه نشان داده دخالت‌هاي دستوري همچون تعيين سقف 25 درصدي براي افزايش قيمت‌ها خود به عاملي براي افزايش شده است و در صورتي‌که متوليان اين حوزه به جاي راهکارهاي اصولي به فکر خلق تصميمات تکراري در بازار هستن بايد در انتظار شکل گيري پيشامدهاي در اين بخش باشيم.
وعده‌هاي محقق نشده و بسته جديد ديگر
وزير راه و شهرسازي اخيرا در صفحه شخصي خود در توييتر نوشته: «تيغ تيز اجارهبها بر روي گردن قشر آسيب‌پذير است و برداشتن آن نيازمند حرکتي جهادي، بزرگ و اقدامي فرا وزارتخانه‌اي است.» به گفته رستم قاسمي «بسته جديد خروج از اين بحران با همکاري صاحب نظران به رئيس‌جمهور تقديم کرديم که انشاا… با تاييد سران قوا حرکتي اساسي به جاي مسکن‌هاي زودگذر است.» در اين رابطه بررسي‌ها نشان مي‌دهد اواخر مردادماه سال گذشته رستم قاسمي به‌عنوان وزير پيشنهادي راه و شهرسازي اولين اقدام خود در بخش مسکن را ساماندهي بازار اجاره اعلام کرده و گفته بود: مسکن دغدغه دولت سيزدهم است. او اولين گام در حوزه مسکن برداشتن تيغ تيز بي‌سروساماني اجاره از گلوي نحيف اقشار آسيب پذير عنوان کرده و تاکيد داشت: وضع موجود باعث شده مسکن که بايد جايگاه سُکني و آسايش باشد به بزرگ‌ترين دغدغه و گرفتاري مردم تبديل شده است. وزير راه و شهرسازي ارديبهشت ماه امسال نيز در حمايت از اجاره‌نشين‌ها گفته بود: يکي از موضوعات بسيار مهم افزايش اجارهبها مسکن است. آنچه مشخص شده حداکثر افزايش نرخ اجاره مسکن در تهران 25 درصد است. قاسمي دليل تعيين سقف 25 درصدي را کار کارشناسي ستاد تنظيم بازار اعلام کرده بود. به گفته وزير راه و شهرسازي در گذشته هم اين ميزان تغيير قيمت نيز وجود داشته است اما امسال با توجه به افزايش تورم، ستاد تنظيم بازار با رقم 25 درصد موافقت کرد و قابل افزايش نيست. وي افزود: بنابراين هر بنگاه املاکي اين را انجام دهد- بالاتر از سقف تعيين شده- تخلف محسوب مي‌شود و جزو مصوبات تنظيم بازار است که با آن برخورد مي‌شود. وزير راه و شهرسازي يادآور شد: بر اساس کد رهگيري کاملا مشخص است و مي‌توانيم تشخيص بدهيم که اجاره‌بهاي مسکن در يک واحد چه ميزاني بوده و امسال چه ميزاني افزايش مي‌يابد. قاسمي در واکنش به توافق پشت‌پرده موجر و مستأجر گفت: اين يک تخلف بزرگ محسوب مي‌شود، گزارش‌ها پنهان نمي‌ماند و گزارش داده شود برخورد جدي صورت مي‌گيرد و کساني‌که با اين شيوه عمل کنند حتما پشيمان مي‌شوند
افزايش اجاره تا سقف 25 درصد، عامل افزايش قيمت‌ها
اما برخلاف اظهارات وزير راه و شهرسازي و در حاليکه اين عضو کابينه تاکيد کرده با بنگاه‌هايي که قراردادهاي خود را بيش از اين ميزان منعقد کنند برخورد مي‌شود اما بررسي‌ها از معاملات اجاره بها در سطح شهر از موضوع ديگري حکايت داشته و اکثر مالکان و بنگاه‌هاي املاک براي فرار از زير بار ماليات به سمت قراردادهاي غير رسمي و فاقد کد رهگيري روي آورده‌اند و در اين بين مستاجران درمانده از همه جا چاره‌اي جز تن دادن به خواسته‌هاي غير قانوني سلاطين واقعي شهر ندارند. در اين رابطه عبدا… اوتادي عضو اتحاديه مشاوران املاک درباره افزايش جهشي قيمت اجاره بها و در پاسخ به اين سوال که اساسا مبنا و پايه افزايش نرخ اجارهبها در فصل پيک نقل و انتقالات مستاجران چيست؟ مي‌گويد: در مورد افزايش اجاره بهاي مسکن، دولت بايد پاسخگو باشد که بر چه منطقي سقف افزايش اجارهبها در کلانشهرها را 25 درصد اعلام کرده، چراکه همين اجازه افزايش اجاره تا سقف 25 درصد، عامل افزايش قيمت‌ها شده است. وي ادامه داد: بايد به اين موضوع توجه شود که علاوه بر اين اجازه رسمي دولت براي افزايش 25 درصدي اجاره بها، مالکان نرخ تورم عمومي را هم در نظر مي‌گيرند. تنها در سه سال گذشته ميزان افزايش اجارهبها به 300 درصد رسيده و بخش عمده‌اي از اين عدد متوجه همين چند ماه اخير برمي‌گردد و مي‌توان گفت که ميزان اجارهبها در چند ماه گذشته به‌طور وحشتناکي افزايش يافته است. عضو اتحاديه مشاوران املاک استان تهران تاکيد کرد: به‌طور مستمر در مشاوران املاک شاهد اين هستيم که مستاجران براي تامين رهن و اجاره ماشين و دارايي‌هاي خود را به فروش مي‌رسانند. اما سوال اين است که در اين شرايط تورمي مستاجران تا کجا مي‌توانند دارايي‌هايي مانند ماشين خود را بفروشند که بتوانند پول رهن را تامين کنند و با توجه به ادامه کاهش توان خريد و درآمدها در سال‌هاي آينده براي تامين هزينه رهن و اجاره چه اقدامي مي‌توانند انجام دهند؟ اين در حالي است که هر سال به ارزش دارايي مالکان و افرادي که از اجاره کسب درآمد دارند، بيشتر مي‌شود بدون آنکه هيچ فعاليت اقتصادي در کشور انجام داده باشند. وي با بيان اينکه ميزان افزايش اجاره بسيار بالاتر از آن نرخ 25 درصدي اعلام شده از سوي دولت است، افزود: در شرايطي قرار گرفته‌ايم که در منطقه‌اي مانند پيروزي واحد دو خوابه با قيمت 500 ميليون رهن و 4 ميليون تومان اجاره پيشنهاد مي‌شود شاهد فشار به مستاجران هستيم و مالکان هم با در نظر گرفتن انتظار تورمي به نحو کاملا دلخواه قيمت‌هاي اجاره را تعيين مي‌کنند. عضو اتحاديه مشاوران املاک استان تهران گفت: هر سال شاهد اين هستيم که محل سکونت مستاجران يک يا چند منطقه نزول پيدا مي‌کند و اين به معناي سرخوردگي در جامعه و تفاوت و تضاد فرهنگي در يک منطقه مسکوني است و همين باعث تنش و التهاب مي‌شود. اوتادي افزود: در حال حاضر بيشترين تقاضا براي اجاره به سمت بومهن، رودهن، اسلامشهر و کرج رفته است و تقاضا براي اجاره در مناطق شمال شهر تهران به صورت عيني و ملموس کاهش پيدا کرده است و شاهد کوچ مستاجران به سمت حاشيه تهران هستيم. وي گفت: امروز مستاجراني که براي رهن و اجاره به مشاوران املاک مراجعه مي‌کنند به صراحت مي‌گويند براي اينکه بتوانند از عهده پرداخت اجاره بربيايند سه شغله شده‌اند و اين به معناي تشديد فشار بر اين قشر است. عضو اتحاديه مشاوران املاک استان تهران گفت: امروز قيمت مسکن مهر حاشيه تهران که در همان اواخر دهه 80 چيزي کمتر از 20 ميليون تومان بود به 3. 5 ميليارد تومان رسيده است و وضعيت بازار مسکن را در همين نمونه کوچک مشاهده کرد. اوتادي تاکيد کرد: دولت زماني مي‌تواند مشاوران املاک را عامل گراني در بازار مسکن بداند که مشارکتي از مشاوران املاک در سياست‌‌گذاري‌ها ببينيم. دولت مي‌تواند اين سياست را به اجرا برساند که براي تعيين قيمت هر ملکي براي اجاره 5 مشاوره املاک آن را تاييد و امضا کنند و با امضاي تاييد مشاوران املاک واحدها قيمت‌گذاري شوند در اين شرايط است که مشاوران املاک را مي‌توانند براي افزايش قيمت‌ها مورد بازخواست قرار دهند. وي گفت: معتقدم اگر اين رويه ادامه پيدا کند، در بازار اجاره مسکن شاهد فاجعه خواهيم بود.
انتهای پیام
مهندس مهدی ظفریاری میگوید تحلیل آینده بازارمسکن و اجاره در ایران
امروز بزرگ ترین مشکل اقتصاد ایران هجوم سرمایه سرگردان اتباع خارجی و( سلطه اقتصادی ) است.(در در تمام دنیا جذب سرمایه خارجی بسیار خوب است ولی باید کنترل شده باشد ودر بخش های اساسی و زیر ساخت تولیدی باشد مثل بحث تولید مسکن و پیشرفت و ارتقاء اقتصاد کشور سرمایه گذاری شود نه بحث دلالی و مصرفی و..) امروزه از مسکن، خانه، مغازه، تا کار ، مواد غذایی ، آموزش ، و سایر خدمات مثل پزشکی وتفریحی و … که همین الان هم بسیاری از مصالح ساختمانی سیمان و اهن و..ویا مواد غذایی به کشورهای دیگر ارسال میشود با توجه به اختلاف قیمت یعنی قیمت میوه و مصالح ایرانی ده برابر کمتر است و یا بسیاری از کشور اطراف برای خدمات پزشکی و مهندسی وحتی تحصیل کشور ایران را انتخاب میکنند، که چون هزینه ده ها برابر کمتر است (همه چیز از خانه و کالاها و اجناس ایران ارزان شده است ولی برای اتباع خارجی سایر کشور ها که اینها میخرند و می برند و یا افرادی که ایرانی هستند و تخصص و کار خاصی دارند در آمدشان به دلار است یعنی بنده در خارج کار میکنم و خانواده در ایران زندگی میکنند )وولی طرف دیگر داستان اقامت و زندگی و سرمایه گذاری در کشور ایران است که با ورود و دلارهای و سایر واحد های پول که که طی چندین سال گذشته چند ده برابر رشد کرد و ریال که کاهش پیدا کرده، پس توان مالی ریال و سرمایه مالی( به غیر از طلا و دلارو جواهرات و اجناس قیمتی) مردم ایران نسبت به سایر کشور ها کاهش پیدا کرده و همه زیان کرده اند از ثروتمند و… ولی در عوض توان مالی اتباع سایر کشور ها برای خرید در ایران چند ده برابر شده است( یعنی در واقعیت خانه و خودرو و مواد غذایی و سایر اجناس در ایران برای خارجی در ایران ارزان تر هم شده است طی این سالها با توجه به واحد پول و دستمزده و سرمایه های کشور های دیگر) و این شده که قیمت املاک هرسال درایران چند برابر میشود، یکی از دلایل اصلی کاهش ارزش ریال است که مثل یخ است که باعث شده اختلاف ارزش قیمت یک خانه در کشورهای همسایه با کشور ایران بین 18 تا 27 برابر و بیشتر باشد که در نهایت این شده که مردم کشورهای همسایه یک شبه راه صد سال را طی کنند و برای خود پادشاهی میکنند و یک شب از قشر متوسط به قشر ثروتمند تبدیل شوند،( اگر ما هم همچنین فرصتی داشتم این کار را میکردم) یعنی مهاجران و اتباع خارجی سایر کشورها خانه خود را میفروشد و با سرمایه دلار، طلا و جواهرات قیمتی و.. به ایران میایند و اول از همه برای درخواست اقامت میدهند حالا اگر 7 مد هم که بشود و بعد 10 خانه خوب 2و3 تا مغازه در بهتر جا و 2 تا ماشین یک و یک کار راحت ، خوب اگر حوصله داشته باشد راه می اندازد( بعضی هاشون هم وارد بازاهاهی دلالی مسکن خودرو مواد غذایی و.. میشوند و تا اخر عمر خود ثروتمند زندگی میکند، جالب اینکه اگر فرزند داشته باشد میزارند درس بخونند و مدرک بگیرند و بعد انها میفرسد بروند در سوئد و کانادا و کشور هاری اروپایی کار و زندگی کنند ، در نهایت تمام موارد فوق باعث شده شهرهای بزرگ و مهاجر پذیر ایران از جمله مشهد و تهران و… این رشد و جهش قیمتی چند برابرمسکن و اجاره اتفاق بیوفتد (وقتی تقاضا زیاد است هر کالای، خانه ، به دست کسی میرسد که بیشترین پول می دهد یعنی وقتی یک ملک با چند ده برابر قیمت به اتباع خارجی در ایران به اجاره و یا بدتر به صورت غیر قانونی با قولنامه و… به فروش میرسد نتیجه این است که اخرین قیمت معیار تمام بازار میشود و همه مردم با این قیمت باید هماهنگ شوند جالب اینکه هم به دنبال چنین مشتری های برای املاک خود هستند !!! ولی این کار درآیند نزدیک باعث بدبختی و گرفتاری فرزندان همین افراد به دلیل گرانی میشود)، مثلا اجاره امسال درمنطقه پایین شهر این رشد قیمتی دو برابر 100 درصد و بیشتر و در منطقه مرفه نشین وبالای شهر از 100 تا 300 و بشتر چون همیشه ارزش افزوده و سود سرمایه گذاری در منطقه بالی شهر چند برابر است در نتیجه تقاضا خرید و ساخت سازه و سرمایه گذاری بیشتر است.
انچه نظر بنده میباشد ، از اتفاقات امروز بازار مسکن 1401 برای آینده مسکن مشهد پیش بینی کرد، اینکه وضعیت بازار با همین جهش قیمتی 2و 3 برابر هرسال افزایش دارد حتی اجاره و…، مگر اینکه قانون و برخوردی و تصمیمی جهت خرید املاک توسط مهاجران سایرکشور شود که دو اتفاق ممکن است بییفتد.
1- اینکه طبق قانون قبلی کشور خرید ،فروش ممنوع بوده ولی ضمانت اجرایی و برخورد های شدیدتر و بیشتر شود که در نهایت باعث فرار سرمایه خارجی و دلارها و سایر ارزهای خارجی و کاهش قیمت و افت یک باره بازار مسکن وخودر،سایر و. … میشود ( یعنی قیمت مسکن ثابت و حتی بسیار ارزان میشود) احتمال اتفاق این مورد 30 درصد است.
2- ولی 70 درصد ممکن است قانونی جدید تصویب شود جهت راحتی و قانونی شدن خرید املاک در ایران برای افراد خارجی و تشویق به خرید و سرمایه گذاری در بحث تولید و ارتقاء ساخت مسکن که با این کار ایران درهای اقتصاد املاک و مسکن رو برای کشورهای دیگر باز میکند و باعث ورود هجم وسیعی دلارها و سایر ارزها به کشور میشود ،( که خود عامل جهش قیمت مسکن است و اجاره است)درنهایت در بازده کوتاه مدت قیمت املاک به یک باره تا نصف اختلاف قیمت نصف 18 و نصف 27 برابر افزایش پیدا میکند و در بلند مدت قیمت املاک و مسکن به همون قیمت جهانی و در سایرکشورها میرسد، ولی این وسط بسیار مردم و خانواده ایرانی متحمل فشار اقتصادی زیادی میشود، یعنی گرانی و جهش قیمت مسکن واجاره طی این سالها اتفاق میوفتد و…( هر کس خانه و مسکن خودش بفرشد محال است که بتواند مثل همون با همون قیمت بخرد و تنها مالکان که واملاک که مجبور به فروش هستند به فروش میرسد و.. همین الان همه بسیاری از سرمایه گذاران بزرگ شهر در مشهد اتباع میباشند ) در انتهای بعد این اتفاقات بازار مسکن ایران متعادل میشود ولی این نکته مهم که دست مزدها هم در این دوران که فشار اقتصادی زیادی رو مردم متحمل میشوند و از ریال به دستمزد ها جهانی حالا دلار و سایر ارزها تبدیل میشود.
در نهایت امید از راهکار استفاده شود و مطالب مفید باشد